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부동산 구입, 투자라면 살때와 팔때가 있다

어느 부동산 세미나에 참석해도 항상 듣는 말이 있다.  부동산 투자 3대 원칙으로 첫번째는 안전한 곳, 두번째는 수입이 좋은 곳, 세번째는 잘 팔리는곳 이다. 계속 듣다 보면 맞는말 같기는 하지만 이런 투자용 매물을 찾기란 생각보다 쉽지 않다. 물론 부동산 에이전트들은 위에서 말한 세가지 원칙을 다 충족 하는것을 찾기 위해 동분 서주 뛰어다닌다. 이에 바이어들이 생각하는  또다른 투자 원칙도 분명히 있다. 특히, 어느 에이전트를 고용해서 앞으로 구입과 투자 관리까지 맡길수 있는지도 투자가의 고민이자 숙제일것이다.

    투자의 기본 요건?

에이전트 고용문제는 이후의 칼럼에서 다루기로 하고 먼저 투자자의 자격 요건에 대해 살펴보도록 하자. 첫번째는 투자자의 수입과 자금,  두번째는 투자 목적 그리고 세번째는 투자 기간이다. 첫번째, 투자자는 본인의 재산을 몽땅 털어서 투자용 부동산 구입에 전부 사용하지는 않는다. 최대한 융자금액을 줄이는것이 부동산 투자의 최선이라고 생각하는 경우가 많은데 이것은 사실이 아니다. 투자자분들에게 이런 이야기를 하면 말도 안되는 ‘괴변’이라고 생각할수도 있지만 일단, 일반 컨벤셔널 융자에서 요구하는 최소의 충족 요건에 맞추는 것만으로도 투자의 기본 요건은 충족되었다고 보는 것이 좋다.

    투자 상품, 미래를 보는 눈을 가질 것

큰 금액을 투자해서 투자용 매물을 매입하는 것이 아니면, 매달 페이먼트는 다소 커질수도 있겠으나 다음 투자를 위해 여유자금으로 가지고 있다가 위에서 말한 투자의3대원칙 중 저렴한 투자상품에 두번째에 투자하는 것을 생각해볼수 있다. 이러한 내용은 부동산 에이전트가 여러채의 집을 매매 함으로써 버는 수익을 위해 말하는 것이라고 생각하면 큰 오산이다. 일단 투자한 집을 렌트를 주게 되면, 임차인(세입자)로 부터 투자가의 융자금액을 렌트비 페이먼트로 납부하게 된다.  몇년에 지나 그날이 오면 투자상품의 현찰가치는 높아져 있을것이다. 물론 그날까지 투자가의 경비도 지불 되었고 어떤 경우 세금보고상 받은 감가상각과 비용지출로 계산하면 회계상으로는 손해처럼 보일수 있지만, 수년만 지나도 투자가의 재정과 미래는 든든할것으로 기대된다.

    시세 차액인가? 수입률인가?

투자 목적은 투자 기간과 같이 연동된다. 장기투자와 단기 투자로 나누게 되면 시세 차액에 중점인지 수입율이 중요한지 또 하나의 질문을 하게된다. 투자자와 상담을 하게 되면 이 부분에서 서로의 견해차이가 생긴다. 시세 차액 즉 구입시의 가격보다 판매가격이 월등히 큰곳은 수입율이 적다. 대표적인 예로 디씨에 있는 조지타운이나 뉴욕의 맨하탄이다. 그러나 10년도 넘은 금융위기에서 아직도 그 가격을 유지못하고 있는 곳도 아직 보인다. 밀리니엄 전 부터 이 분야에 몸담고 있었다 보니 자동차의 창문을 열고 봄 향기만 맡아도 그 해를 알것같다는 우스개 소리도 해본다. 하지만, 정작 그해의 봄 첫 오픈하우스에서 방문객의 눈빚으로 주로 그해의 움직임은 감을 잡을수 있다.  그것이 바로 전문가의 촉이 아닌가 싶다. 

    효자 상품을 찾는 에이전트는?

투자기간이 5년, 10년 이상이면 무서울것이 없겠으나 완벽한 논리가 적용되는 투자상품은 정해져 있다. 열심히 부동산 시장에서 일하다 보면 495번 벨트웨이, 66번을 하루에도 세번씩 운전해 가며 뛰는 열심히 일하는 에이전트들과 자주 마주치게 된다. 아마도 그런 에이전트들이 이곳의 부동산을 움직이는 주요 인물이 아닌가 싶다. 책상이나 쇼파에서 랩탑하나 올려놓고 상품 물색을 하거나 일간지나 주간지의 경제 소식에 치우쳐서 워싱턴의 움직임을 파악하는 것은 손님과 한국티비 드라마의 내용을 공유하는 것과 다를것이 없다.  워싱턴 시장은 미국 전체로 보면 작은 투자지역이다. 이곳에서 불경기를 운운하고 현대통령이나 정치권의 탓을 하기에는 작은 지역이다. 그러기에 아직도 개발중이거나 계획은 무궁무진하다. 뛰어다니다 보면 효자상품이 보인다. 

    신발 밑창으로 에이전트를 선택하라?

투자가들은 에이전트의 신발 밑창이나 자동차 타이어의 마모 정도로 에이전트를 선택해야한다.  언뜻 보면 무슨 말인지 이해가 안될수 있지만, 부동산은 책상위에서 선택되는것이 아니라 에이전트의 신발 밑창부터 시작된다. 실력있는 에이전트는 불경기가 없다. 오히려 불경기때 큰 수입을 창출하기도 한다. 부동산 가격의 거품이 있을때는 매각을 주선하고 불경기때는 매입에 전력을 해야한다. 언젠가 손님이 부동산 에이전트가 자식보다 낫다고 말씀하시면서, 에이전트가 돈벌어다 준다고 오히려 효자라고  칭찬을 아끼지 않으셨다. 부동산 에이전트 효자일지 뷸효자 일지는 겪어봐야 알 일이지만, 적어도 신발창이 닳도록 뛰어다니는 에이전트와 함께 일한다면 손님에게 진정한 ‘효자’노릇을 할수 있지 않을까.

승경호 부동산

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