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[ 융자 관련 ] [이승호의 부동산 Q&A] 부동산 융자에서 보증인의 책임 [1]

△문= 소유하고 있는 주식회사를 통해 상업용 부동산을 구입했고 개인적으로는 융자에 대한 보증을 하였습니다. 부동산이 은행으로부터 차압을 당하게 됐는데 보증인으로서 개인적인 책임이 있습니까?

    

[ 부동산 관련 ] [류기열의 부동산 스토리] 미국과 중국 imagefile

경주에서 열린 G20 경제장관 및 중앙 은행장 회의에서는 그동안 국제적인 우려를 자아냈던 미국과 중국의 환율을 둘러싼 갈등을 어느 정도 완화시키는 성과를 이뤄냈다. 구체적으로 중국이 위안화를 얼마나 절상시킬 것인가 등의 결론은 없었지만 각 나라가 시장 기반에 따라 화폐가치를 유지하며 의도적인 통화 절하를 자제하기로 합의함에 따라 미국과 중국간의 힘겨루기는 어느 정도 냉정을 되찾은 것으로 보여진다. 하지만 중국의 세계 경제에서의 지위나 영향력이 높아짐에 따라 앞으로도 미국과 중국은 여러가지 쟁점에서 서로 부딪히게 될 것은 너무나도 분명하다. 아직도 기축 통화와 경제 시스템의 종주국인 미국은 자국의 영향력을 유지하기 위해서 최선을 다할 것이다. 한편 중국은 그동안 세계의 공장이라는 1차 산업국의 이미지에서 벗어나 그동안 축적한 부를 바탕으로 경제적인 의미에서도 강대국의 역할을 하려고 할 것이기 때문이다. 이 두나라의 힘겨루기는 이제 자본주의와 사회주의 또는 공산주의의 대결이라고 보기는 어렵다. 중국도 자본주의가 바탕이 된 경제구조를 통해 지금의 경제적 성공을 이뤘으면 시장경제가 아닌 계획 경제로의 회귀는 또 다른 혁명과 같은 정치 형태의 격변이 일어나지 않는 한 불가능할 것으로 보이기 때문이다. 오히려 개인주의를 바탕으로 하는 미국의 정체성과 전체주의를 바탕으로 하는 중국의 정체성이 충돌할 가능성은 있을 수 있다. 이번 회의의 결과로 또 미국을 비롯한 세계 경제 세력의 압력으로 인해 중국 위안화는 결국 가치가 오를 수 밖에 없을 것이다. 다만 일본의 장기 경제 침체가 미국의 압력으로 인한 엔화 절상에서 비롯되었다고 주장하는 중국으로서는 최대한 천천히 그리고 작은 폭의 통화 절상을 하려고 할 것이고 미국으로서는 이를 막을 특별한 수단이 없기 때문에 앞으로도 두 나라 사이의 환율을 둘러싼 논쟁은 보다 잦은 빈도로 일어날 수 밖에 없을 것이다. 하지만 중국이 세계 경제에서 미국을 대체하는 일은 쉽게 일어나지 않을 것으로 보인다. 아직은 경제 시스템과 전문성 면에서 미국을 따라잡기란 요원한 일이고 또한 세계 경제 시스템 역시 미국의 체제를 중심으로 이루어져 있어서 단기간에 변화가 일어나기란 불가능하기 때문이다. 또 무엇보다 달러화가 기축통화의 자리를 지키는 한 미국의 영향력이란 그리 쉽게 사그러들지 않을 것이다. 부동산 측면에서는 중국의 화폐가치가 올라가면서 미국의 부동산 시장에 중국의 자금 유입 속도와 규모의 증가가 가속화 될 것으로 보인다. 이미 중국에서는 개인 투자자들을 중심으로 많은 부동산 거래들이 이루어지고 있다. 뿐만 아니라 최근 베벌리힐스의 9900 윌셔와 다운타운의 호텔 등 대규모의 투자들도 점점 늘어나고 있는 추세이다. 어쩌면 이번 부동산 불황의 가장 큰 수혜자는 중국 자본이 될지도 모르겠다. ▶문의: (310)980-6693 중앙일보

    

[ 융자 관련 ] 일부 대형은행 부실 차압사태 Q&A, 차압 중단…NOD(채무불이행 통지서) 받은 홈오너는? imagefile

관련서류 공증없이 사인하고 진행 절차상 문제일 뿐 주택 되찾기 불가 정상적 매물 늘어나 시장 건전성↑ 연방검찰을 비롯 주 검찰에서도 은행들이 차압과정에서 법을 위반한 사례가 있는지를 조사하고 있다. 차압진행이 중단됐다면 채무불이행 통지서(NOD)와 트러스티세일 통지서(NOTS)를 받은 홈 오너들은 어떻게 해야되나 궁금하지 않을 수 없다. -왜 모기지 은행들이 차압절차를 중단했나 홈 오너가 모기지 페이먼트를 연체하면 은행들은 차압을 위해 관련서류를 모두 읽어보고 공증을 받은 상태서 사인을 하도록 되어 있다. 그러나 몇몇은행들은 이러한 절차없이 기계적으로 서류에 사인을 하고 차압을 빠른 속도로 진행했다. 그 결과 소송이 접수됐고 은행들은 차압과정에 문제가 있었음을 시인했다. 앨리 파이낸스는 이러한 절차상의 잘못을 잡아내고 가장먼저 차압절차를 중단했다. -차압과정이 중단된 모기지 융자는 모두 몇 건인가 아직 정확한 수치는 발표되지 않았다. 체이스 뱅크만이 5만6000여건이 해당된다고 발표했다. 뱅크 오브 아메리카와 앨리 파이낸스는 아직까지 수치를 공개하지 않고 있다. 연방과 주 검찰에서 은행들로하여금 자체적으로 문제가 있는 케이스를 분석하라고 지시한만큼 차압중단 파일은 계속 늘어날것으로 보인다. 참고로 미 전국에서 페이먼트 연체가 심각한 융자는 500만건이 있다. -왜 차압중단 케이스는 일부주에서만 시행되나 법원에서 차압절차를 중단하라고 명령한 주는 모두 23개주다. 이곳에서는 판사허락없이 차압절차를 진행할 수 없게 됐다. 이에따라 앨리 파이낸스 체이스는 해당 주에서만 차압절차를 중단한다고 발표했다. 은행관계자들은 한달에 수천 건의 차압절차를 진행하느라 서류를 제대로 읽지 못했다고 증언한 바 있다. 나머지 27개주는 아직 법원이 관련사항에 대한 소송을 접수받지 못한 상태이므로 차압절차가 중단되지 않고 있다. 뱅크 오브 아메리카는 23개주에 대한 차압을 다시 개시했으며 27개주에 대해서는 조사중이라고 밝혔다. -차압이 중단된 지역의 홈 오너들은 현재 거주하는 집을 도로 찾을 수 있나 그건 아니다. 이번 결정은 차압절차에 문제가 있었다는 것이지 차압자체가 불법이라는 것은 아니다. 은행에서 서류 검토없이 차압을 했다고 해서 모기제 연체에 대한 책임면제가 적용되지 않는다. 단지 은행에서 차압을 제대로 읽어보고 사인을 하기위해서는 지금보다 최소 몇주간이 더 소요되므로 이 기간만큼 더 거주할 수 있다고 보면된다. 은행들이 밝힌 중단기간은 대략 2달정도지만 더 연장될 수 도 있다. -페이먼트를 연체하지 않은 홈 오너들은 이번 조치에 영향을 받게 되나 물론 영향을 받는다. 짧은 기간이지만 차압절차가 중단됐다는 것은 그만큼 비정상적인 매물이 마켓에 덜 나온다는 뜻이 된다. 싸게 팔리는 주택이 감소하게되면 그만큼 정상적인 매물의 거래가 늘어날것으로 예상되기 되기 때문이다. 근본적인 해결책은 아니지만 차압절차가 서서히 진행된다면 주택시장은 잠시 안도의 한숨을 쉴 수 있게 된다. 박원득 기자 중앙일보

    

[ 부동산 관련 ] 주택차압과 숏세일 매매 imagefile [175]

지난 한 주 동안 여러 애독자들로부터 많은 문의전화를 받았다. 그 내용은 당연히 주택차압 중단이 언제까지 지속이 되는지, 언제 끝나는지 그 영향은 어떤지, 계속 내 집에 머무를 수 있는지 등등 이었다. 2주 동안 많은 뉴스가 나왔고 서로 다른 내용들이 발표가 되었다. 그 중에서, 예전의 컨추리와이드 모기지 은행을 흡수 합병했던 BOA가 약 2주간의 자체 조사결과 이전까지 실행되었던 주택차압 및 경매절차에 별 다른 특이사항이 발견되지 않았고, 따라서 지난주부터 미 전국 50개주에서 차압을 다시 개시한다는 뉴스가 관심을 끌었다. 그리고 또한 예전의 워싱턴 뮤추얼 모기지 은행을 합병했던 JP 모건 체이스는 미국 23개주에 대해 주택차압 중단 조치를 실행하고 내부적으로 자체조사를 실시하고 있는 중이며, 처음에는 캘리포니아는 제외되었으나 최근에 50개주로 확대 실시하고 있다는 이야기가 나오고 있다. 비록 BOA가 이번 주부터 다시 차압절차를 정상적으로 밟아 나아간다고는 하지만 조금 더 그 내용을 살펴보아야 하겠고, BOA를 제외한 Wells Fargo, GMAC, PNC, 등 은행들의 사태추이도 지켜보아야 하겠다. 물론 은행자체의 조사도 조사이겠지만, 이러한 대형은행들의 압류과정상의 위법 및 탈법 여부를 주 검찰 및 연방정부에서조차 수사에 착수했다고 하니 단지 은행자체 조사만으로 우리는 이제 아무 탈이 없으니 계속해서 차압 및 경매를 실시하겠다고 한다하더라도 차후 정부 차원의 대규모 조사에서 위법사항이 발견될 때에는 또다시 차압절차가 중단될 가능성이 상당히 크다고 보아야 하겠다. 연방정부의 FBI 수사기관은 이들 은행들이 단지 실수로 위법을 저질렀는지 아니면 자기 회사의 이익을 위하여 고의적으로 위법행위를 함으로써 차압위기로 인해 실의에 빠진 주택소유주를 더욱더 힘들게 만들지 않았는지를 조사한다고 하니 BOA 및 CHASE 등 대형 모기지 은행들이 아직까지는 안심하고 한숨을 돌릴 수는 없을 것 같다. 각 주 법원과 연방정부의 수사기관인 FBI 및 연방정부의 주택청까지 일제히 조사에 들어가는 셈이니 향후의 진행과정을 한번 기다려 보기로 하자. 이러한 와중에 지난 주 애독자들의 전화 문의 중에 “뉴스에서는 차압중단조치가 실시되었다고 했는데 어제 우리 집에 차압 및 경매를 실시한다는 Notice of Trustee’s Sale(NOT)을 등기우편으로 받았는데 어떻게 되나요?”라고 하는 전화를 받았다. 은행에서도 심사부서와 차압진행부서, 숏세일부서 등이 서로 달라서 업무 상에 혼동이 있을 수 있고, 여전히 캘리포니아에서는 차압중단조치가 이제부터 시작되는 시점이어서 아직까지는 차압, 경매가 서류 상으로 계속될 수도 있을 것 같다. 애독자 여러분 주변에 있는 변호사, 부동산전문인 등의 자문을 구하기 바란다. 차압중단과는 별도로 지금까지의 숏세일 진행과정은 아무런 중단 없이 꾸준하게 진행이 되는 편이다. 애독자들께서 만약 바이어의 입장이라면, 꼭 은행차압 매물(REO)만을 기다리면서 구입하려고 하지 마시고 아직까지 시중에 나와 있는 좋은 숏세일 매물을 구입하기를 바란다. 물론 숏세일 매물까지도 경쟁이 많아서 구입조차 힘들 수도 있겠지만 지난 9월부터는 매입자의 매수세가 어느 정도 가라앉아 있어, 경쟁자가 그리 많지 않아 좋은 매물을 고를 수 있는 시기인 것 같다. 남들이 기다리면서 구입을 주저할 때에 미리 미리 좋은 매물을 살펴 찾아 두는 것이 현명한 방법이다. 만일 주택소유주인 경우에, 차압위기에 몰려 있다고 한다면, 지금이라도 숏세일을 진행해보라고 권하고 싶다. 차압통보를 받고 나서라도 숏세일을 진행할 수 있고, 숏세일로 바이어를 찾아서 서류를 만들어 모기지 은행과 협상을 한다면 그 은행이 억지로 그 집을 차압으로 넘겨 경매를 실시하려고는 하지 않을 것이다. 경매를 한다면 은행은 숏세일로 처리하는 것보다 금전적 손해가 더 많을 것은 분명하고, 기간이 더 걸린다 하더라도 조금이라도 손해를 덜 보는 숏세일로 그 집을 처리하고 싶어 하는 것은 분명한 일일 것이다. 게다가 나중에 이 숏세일이 실패로 돌아가서 끝내 그 집을 차압, 경매처리 된다고 하더라도 집주인으로서는 또다시 몇개월을 그 집에서 더 머무르며 살 수 있기 때문이다. (661)373-4575 제이슨 성 <뉴스타부동산 발렌시아지사장> 한국일보

    

[ 부동산 관련 ] [재정관리 Q&A] 은퇴 후 거주지 [1]

베이비부머 3분의 1 "이사하겠다" 가족 근처보다 살기 좋은 곳 선호 미국 인구가 현재 3억1000만명을 넘은 것으로 발표되고 있는데 2009년도 추정은 연령별 분포로 0-14세(20.2%) 15-64세( 67.0%) 65세 이상(12.8%)이 차지하고 있다. 이중에서 1946-1964년 출생세대(2010년에 46-64세가 되는)를 베이비 부머(Baby Boomer) 세대라고 부르는데 통계에 의하면 미국에서 약 7600만명이 출생하였다고 하며 가장 강력한 권한과 재산을 갖고있는 세대라고 말할 수 있는데 이들 세대의 생활방식은 중요한 의미를 갖게 될 것이다. 55세 이상 세대를 위한 신규 주택을 21개 주에서 판매하고 있는 미국에서 가장 큰 건설업체인 Del Webb이 1996년이후 10회에 걸쳐 베이비 부머에 대해 조사 발표 하였으며 다음은 2010년 4월 13일 발표한 내용의 일부다. 나이 연령대가 위에 있는 베이비부머중 1/3이 은퇴하면 거주지를 옮기겠다고 했는데 그 중 50%는 타주로 25%는 다른 도시로 나머지 대부분은 같은 도시에서 새로운 거처를 찾을 생각이라고 한다. 놀랍게도 2010년에 50세가 되는 베이비부머의 42%가 은퇴후에 새로운 거처를 찾겠다고 했는데 1996년에 50세가 된 베이비부머 36%가 이주 의사를 밝힌것 보다 높은 이주 의사를 밝히고 있음을 알수 있다. 또한 은퇴후의 새로운 거처는 식구와 친지가 있는 곳 보다는 첫째는 생활비가 저렴하고 둘째는 건강관련 시설이 잘 되어 있는 곳 그리고 기후가 좋은 지역을 선호하며 버스와 같은 공공 교통 시설이 가능한가가 중요한 선택 항목중의 하나가 된다고 한다. 은퇴후의 시니어들의 주거 형태는 대체로 건강과 경제적 여유가 주요 변수가 되며 보통 다음 5개의 생활 패턴으로 나누어진다. 1. Active Lifestyles 2. Independent Living Life-styles 3. Assisted Living Lifestyles 4. Continuing Care Retirement Communities(CCRCs) 5. Care Facilities 은퇴 후를 어떻게 준비하여야 하는가에 대해서 은퇴를 앞두고 있는 시니어들의 이해를 위하여 다음에 이해가 쉽고 도움이 되는 글을 쓰도록 하겠으나 오늘은 55+ and 62+ Apartment 광고와 관련하여 용어를 설명 드리고자 한다. 연방법은 주거와 관련해 차별을 강력히 금지하고 있으나 55+ and 62+ Apartment는 이 차별에서 제외되며 55+ Apartment란 주거 허용 유닛 중에서 최소한 80%는 55세이상의 시니어가 거주하여야 됨을 말하는 것이며 이는 가족중 적어도 한사람은 55세 이상이 되어야 하고 함께 거주하는 다른 사람의 연령은 55세 이하로서 어린이도 포함됨을 의미한다. 62+ Apartment는 주거 허용 연령은 100% 62세 이상이어야 한다. 다시말하면 거주하는 사람 모두 62세 이상이어야 함을 의미하는 것이다. 이 사무엘/세금·부동산·은퇴연금 상담

    
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