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[ 부동산 관련 ] 은퇴한후 Rent가 유리한가? imagefile

은퇴한후 Rent가 유리한가? 폴 유 / 리맥스 부동산 사우스베이 은퇴시기가 가까워 지시거나 아니면 벌써 은퇴를 하신 고객들로부터, 최근에 많이 들어오는 문의중에 하나가 현재 소유한 주택을 처분을 하고 다른 주택을 사야할지 아니면 집을 판 현금을 은행에 입금해 두고 아파트 렌트를하는것이 편할지에 관한것이다. 물론 이질문은 각 고객들마다 틀린 재정상황에 따라 조언을 해주어야겠지만 오늘은 가장 보편적인 조언을 드릴려고 한다. 일단은 현재소유한 넓은 주택을 처분하고 남은돈으로 다른 주택을 구입할시에 현금으로 다주고 사면 좋겠지만 만약 현금이 모자라서 조금이라도 주택융자를 받아야하는 경우에라도 아파트를 렌트하는것보다 주택구입을하는 것이 유리할 것이다. 그 이유는 아파트 렌트비는 계속 올라갈것을 예상해야지만 고정이자로 얻은 주택 융자 페이먼트는 항상 같을 것이기 때문이다. 새로 구입한 주택 을 현금으로 산경우나 주택융자를 받아서 구입했더라도 융자상환을 하고난 후에는 유사시에 Reverse Mortgage 를 하여서 생활비를 쓸 수있는 선택을 할수있다. 특히 인간의 평균수명이 훌쩍 80, 90대를 넘기는 요즘 장기적으로 볼때에 주택을 소유하는것이 재정적으로 훨씬 안정된 은퇴생활을 하기에 도움이 될 것이다. 또 몸에 이상이 생겨서 집구조를 변경시켜야 할 때에도 아파트에서는 주택 소유주 처럼 구조변경이 쉽지가 않을것이다. 하지만 렌트를하는것이더 유리할 경우도 있다. 단독주택에 오래 거주하다가 은퇴한 경우에 더 이상 큰 공간이 필요하게 되지가 않고 따라서 살기가 편리한 콘도나 타운하우스로 이사를 고려는 경우가 많이 있다. 그리고 보통 은퇴자나 은퇴예상자들이 현재 거주하고 있는 주택은 교외에 위치하고있지만 은퇴 후에는 모든 편리시설들이-식당 이라던 가마켓, 쇼핑센터 같은 것이도보거리에 있는 도심지역으로 이사를 가는것을 고려하는 경우에도 일단은 가고자하는 동네의 콘도 타운하우스나 아파트 를 렌트해서 살아보고 결정을 하는 것도 현명한 방법이다. 단독주택에 오래 거주한 은퇴자들이 편리할 것으로 여기고 이사간 콘도 타운하우스를 불편해하는 경우도있고 또 조용한 교외에서 지내시던 분들이 복잡한 도심지역에 적응을 못 할수도 있기 때문이다. 요즘은 성장한 자녀가 가정을 꾸려서 출가한 다음 직장을 따라서 타주로 멀리 이주를 하는 경우가 심심치않게 생긴다. 은퇴를 한 부모가 살고있던 주택을 처분힌뒤에 자녀와 손주가 사는 지역에 가까이 이사를 가는것을 고려하고 있는 경우라면 미리 주택을 구입해서 이사를 가기전에 한동안 자녀들 집 근처에서 당분간 렌트를 사는것도 바람직할것이다. 만약에 하나라도 새로운 지역에 적응이 힘들수도 있다는 것도 고려해야한다. 아무리 자녀나 손주가 사랑스러워도 여태껏 정이 들었던 이웃과 친지들과의 이별도 또한 쉽지않기 때문이다. 그 이외로 렌트를 할시에 더 이상 비가새는 지붕이라던가, 막힌 하수구 또는 작동이 않되는 온수 보일러 같은 주택관리를 신경써야 할 필요가 없다는 사실이다. 물론 아시다시피 그 모든 비용이 이미 아파트 렌트비에 포함이 되어있다. 또 현재 충분한 은퇴자금을 확보하지 못한 은퇴자라면 현주택 처분후에 일단은 렌트를 하고 남은 자금을 주택보다 더 많은 수익을 낼 수 있는 다른곳에 투자를 하는 방법도 고려해보기를 바란다. 무슨 투자나 마찬가지겠지만 특히 부동산은 장기적으로 은퇴자 입장에서 볼 때에는 (물론 주택소유시에 발생할수있는 비용을 부담할수있는 능력이 있어야하지만)확실하게 렌트하는 것보다는 훨씬 더낳은 투자이다. 현재 미국 전국에 55세이상의 가정이 사천칠백만 가정이 있고 이중에서 80% 정도가 내집을 소유하고 있는것으로 집계된 것을 보면 역시 내집을 소유하는 것이 렌트를 하는것 보다 장기적으로 더 은퇴자들에게 유리하다는 것으로 보인다. (310)974-2030 한국일보

    

[ 부동산 관련 ] 숏세일 이후 융자 받아 집 구매할 수 있는 방법? [ASK미국-김원석의 융자조정]

김원석 에이전트 ▶문= 숏세일 이후 융자를 얻어 집을 구매 할 수 있는 방법이 있나요? ▶답= 네 방법은 있습니다. 현재 융자금액이 집 시세보다 높아 재융자는 가능하지 않고 융자조정을 하게 되면 크레딧 점수가 낮아지게 되고 결과 또한 확실 하지 않아 고민만 하고 있는 홈 오너들에게 희소식이 있습니다. 현 모기지 페이먼트가 늦지 않았을 경우 숏세일을 통하여 1차와 2차 융자 모두 정리하신 후에 웰스파고(Wells Fargo)의 특별 FHA융자 프로그램을 얻어 다시 집을 구매할 수 있는 방법이 있습니다. 숏세일의 현재 융자은행이 웰스파고(Wells Fargo)가 아니더라도 가능하며 지역에 상관이 없이 다른 집을 구매 할 수 있는데 숏세일의 에스크로가 끝나기 12개월 이전까지 모기지 페이먼트가 늦은 기록이 없고 2년치의 세금 보고 기록과 600점 이상의 크레딧 점수를 필요로 합니다. 이는 최소 3.5% 다운을 필요로 하는 정부 보증 융자인 FHA융자이며 이자율은 30년 고정에 4%정도(2011년 12월 기준)이며 융자금액은 LA카운티 내의 단독 주택은 $729750 까지 융자 가능합니다. 만약 부부 중 한 명의 이름으로만 집을 구매했었고 모기지를 내지 않으며 숏세일을 한 경우에도 다양한 융자를 받을 수 있습니다. 숏세일로 판매 시에 융자에 올라가 있지 않았던 배우자의 이름을 사용하여 숏세일 이후 다른 집을 FHA나 컨벤셔널(Conventional)융자를 통해 새집을 구매할 수 있습니다. 한동안 어려워졌던 VOE융자(바이어의 세금 보고를 고려하지 않는 융자)는2011년 12월 기준 20%의 다운의 경우 30 년 고정 4.125% 이자율로 집을 구매 할 수 있습니다. 모기지 페이먼트가 늦었던 기록이 있으며 본인 이름으로 다시 집 융자를 얻으려면 마지막으로 늦게 납부한 페이먼트로부터 2년 후에 집을 구매를 할 수 있습니다. ▶문의: (213) 369-9087 중앙일보

    

[ 부동산 관련 ] 보상해 준다는데…주택차압 절차 재심 궁금증 풀이 imagefile [110]

대형 융자은행들이 주택을 차압하면서 관련 절차를 위반한 것으로 드러나면 보상해주겠다는 정부 발표〈10월5일자 G-1면> 이후 주택을 차압당한 소비자들의 문의가 이어지고 있다. 이와 관련 감독 당국은 최근 주택 차압 방지를 도와주는 비영리재단과의 미팅에서 보다 자세한 내용을 밝혔다. 중요 내용을 일문일답 형식으로 정리했다. - 차압 절차 재검토가 무엇인가. "정부 조사 결과 대형 융자은행들이 차압 절차를 무더기로 위반한 것으로 드러났다. 주택을 차압하려면 법으로 규정한 절차를 준수해야 하는데 대규모로 차압이 이뤄지다 보니 절차가 제대로 지켜지지 않았다. 일부 차압 담당자가 서류를 제대로 확인조차 하지 않고 차압 서류에 사인하기도 했다. 이로 인해 피해를 본 주택소유주들도 많다. 따라서 차압 절차가 제대로 이뤄졌는지 다시 검토하겠다는 것이다." - 어떤 식으로 재검토하겠다는 것인가. "우선 대상이 되는 소비자들에게 관련 내용을 서류로 알려주게 된다. 그리고 대상 소비자가 신청서를 작성해 재검토를 요청하면 정부 감독당국 및 대형 융자은행들의 합의하에 결정된 독립 기관이 절차가 제대로 지켜졌는지 재검토하게 된다." -대상은 누군가. "2009년 1월 1일부터 2010년 12월 31일 사이에 차압 관련 절차에 들어간 사람들이 대상이다. 하지만 차압당한 주택이 주거주지여야 한다." - 대상 은행은 어디인가. "아메리카 서비싱 오로라 론 서비스 뱅크 오브 아메리카 베너피셜 체이스 씨티뱅크 씨티파이낸셜 씨티모기지 컨트리와이드 EMC 에버뱅크 GMAC 모기지 HFC HSBC 인디맥 모기지 서비스 메트라이프 뱅크 내셔널 시티 모기지 PNC 모기지 소버린 뱅크 선트러스트 모기지 US 뱅크 와코비아 모기지 워싱턴뮤추얼웰스파고 등이다." - 재검토 요청은 어떻게 하나. "융자은행들이 재검토 대상자들에게 관련 내용을 알려줄 때 재검토 요청서도 함께 보내게 된다. 이 재검토 요청서를 작성한 후 사인을 하고 내년 4월 30일까지 재검토 기관으로 보내면 된다." - 차압 당한 주택소유주가 사망했거나 없다면. "공동으로 융자를 받은 사람도 신청할 수 있다. 혹은 법적 대리인도 신청 가능하다." - 재검토 신청을 하면 그 이후 절차는. "재검토 요청서를 보내면 일주일 내로 재검토 기관이 서류를 접수했다는 사실을 알려주게 된다. 만약 추가 서류가 필요하면 서류를 보충할 것을 요청하게 된다. 재검토 기관은 수개월이 걸릴 것으로 전망된다." - 재검토 요청에 비용은 얼마나 드나. "차압 절차 재검토는 무료다. 또한 차압 절차를 재검토한다고 해서 크레딧 점수에 악영향이 미치지도 않는다." 김현우 기자 중앙일보

    

[ 부동산 관련 ] 왜 숏세일을 해야하나? imagefile [181]

요즈음의 경기 상황이나 전문가들의 의견을 들어보면 앞으로도 4, 5년 간은 집 페이먼트로 어려움울 겪는 홈오너들이 줄어 들 것 같지 않다. 집 페이먼트를 내지 못해 이미 어려움을 겪고 있는 많은 홈 오너들은 물론이고 불경기가 길어지면서 경제적인 고통을 겪게 되는 주택소유주들은 더욱 늘어나고 집값의 하락도 멈추지 않기 때문이다. 정부에서 여러가지 구제책을 내어 놓기는 해도 실제로 우리의 피부에 와 닿는, 현실적인 문제들은 해결의 기미가 없다. 그렇다면 집 페이먼트를 제 때에 못했을 때 어떤 일이 일어나며 그럴땐 어떻게 대처하여야 하는 것이 합당한 선택이 될 수 있을 지 알아보기로 한다. 즉 수입이 줄어 주택페이먼트를 할 수 없는 데 거기에 집값이 많이 떨어져 팔기도 어려운 게 지금의 상황이다. 이 때 많은 홈오너들이 돈을 마련할 수도 없고 그렇다고 남에게 알려지는 것도 창피해서 그냥 걱정만 하고 있다보면 서너달이 훌쩍 지나가 버리고 만다. 그렇다면 페이먼트가 3개월 정도 연체되었을 때 어떤 일이 생길까. 그리고 이런 어려운 중에도 취할 수 있는 가장 좋은 방법은 어떤게 있을까 알아 보기로 한다. 집페이먼트가 밀린지 3개월 즉 페이먼트가 연체된 지 90일이 지나면 은행에서는 융자를 해서 집을 산 채무자에게 채무 연체통지서인 N.O.D. (Notice of Default)를 발송하는것이 원칙이다. 이것은 이미 은행에서 차압절차를 시작해서 카운티에 등록이 되었다는 통고인데 은행에 따라 N.O.D.를 발송하는 것이 연기되기도 하지만 석달 이상 페이먼트가 밀렸다면 언제라도 통고를 받을 수 있다는 것을 염두에 두어야 한다. 그런데 은행에서 N.O.D.를 발송할때 우편이 분실되어 홈오너가 통고를 받지못하게 되는 것을 막기위해 일반우편과 함께 등기우편으로도 통지서를 보낸다. 그러나 가끔 연체통지서를 다른 광고 우편과 함께 열어보지도 않고 버려서 큰 낭패를 보는 분들이 있는데 이유는 은행에서 직접 통고를 보내는 것이 아니라 돈을 빌려준 은행이 지정한 피신탁기관인 트러스티회사(Trustee Co.)의 이름으로 통지서가 배달되기 때문이다. 그러므로 항상 우편물을 잘 살펴보아야 한다. 연체 통지서를 받았다면 정확히 석달, 즉 90일이 지나면 3주후에 경매날짜가 잡혔다는 통고를 받게 되는데 이겻이 N.O.T.(notice of trustee’s sale)이다. N.O.T.를 받고 3주가 지나면 집은 경매에 넘어가고, 경매에서 합당한 가격에 누구에게 낙찰이 된다면 그날로 집의 소유권이 바뀌게 되는 것이다. 경매를 통해 집이 팔리지 않을 수도 있다. 그렇게 되면 집은 은행으로 넘어가게 되며 이러한 주택을 REO(real estate own)라고 한다. 이 때 은행은 홈오너에게 퇴거 명령을 내리게 되고 강제로 퇴거절차를 밟기도 한다. 그러면 차압이 되기 전에 홈오너들은 어떤 조치를 취해야할까? 우선 가능하다면 융자재조정을 시도해 볼 수 있다. 융자재조정을 신청하려면 일정한 자격을 갖추어야하는데 우선 살고있는 집의 론이 2009년 1월이전에 융자되었어야 하며 융자액이 $729,750을 넘지않아야 한다. 물론 페이먼트를 하기 어려운 상황인 것이 보여져야하는 데, 페이먼트가 어렵다는 것을 알 수 있는 간단한 계산법은 다음과 같다. 즉 일 년동안 내야하는 1차 융자의 원금, 이자, 재산세, 보험을 모두 합한 것이 IRS에 보고한 총소득의 31%를 넘어야한다. 이 때 관리비(HOA)를 내고 있는 경우라면 관리비도 더해야한다. 그리고 재조정이 되려면 세금보고된 수입이 어느 정도 되어 재조정이후 페이먼트를 잘할 수 있는 것을 보여주어야 하므로 쉽지는 않은 일이다. 만약 위의 해결책에 해당이 안된다면 차선의 방법이 숏세일이다. 숏세일을 해야 집에 걸린 모든 빚에서 벗어나고 이사비용도 받을 수 있다. 미셸 원 BEE부동산 부사장·공인숏세일 전문가 (213)505-5594 한국일보

    

[ 부동산 관련 ] [이승호의 상법 Q&A] 부동산의 사기성 양도 [1]

△문= 저는 돈을 빌려준 채무자에 대한 소송을 통하여 법원으로부터 지불명령을 받아 채무자의 재산에 대한 압류 및 차압절차를 진행하고 있었습니다. 돈을 빌려줬을 경우에는 채무자는 자신의 명의로 작은 상가를 소유하고 있었는데 최근에 그 부동산의 소유를 친척에게 정식으로 매매로 인한 양도가 아니라 단순명의이전을 한 사실을 알게 되었습니다. 돈을 빌려줬을 당시에는 채무자가 안면이 있는 지인이기도 하고 부동산을 소유하고 있었기 때문에 담보를 요구하지 않았습니다. 그러나 가치가 있는 유일한 채무자의 부동산이 양도되었기 때문에 법원에서 지불명령을 받았다 하더라도 돈을 받기는 힘들어 졌습니다. 이런 경우 명의이전만 하는 양도에 관해서 저 같은 채권자의 권리는 무엇입니까?

    

[ 부동산 관련 ] Q 부동산 투자는 공동 투자를 통해 더 큰 이익을 볼 수 있다고 들었습니다. [1] [171]

규모가 큰 부동산을 혼자 구입하기에 벅차지만 여러 사람이 자금을 보태면 불가능한 일이 아니기 때문입니다. 요즘처럼 부동산 가격이 떨어져 있는 경우, 부동산 공동투자는 미래를 대비한 좋은 방법으로 여겨지는데 향후 공공투자자 간의 분쟁을 피하기 위해 어떤 점을 유의해야 합니까?

    

[ 부동산 관련 ] 30일 내 아파트서 나가달라는데 [1] [41]

Q저희 부부는 방이 2개 딸린 아파트에 살고 있습니다. 최근 아파트 매니저로부터 30일 내 이사를 나가 달라는 통지를 받았습니다. 저희는 지난 2년 동안 이곳에서 살고 있는데 아무런 문제를 일으킨 적이 없습니다. 하지만 저희는 2개월 전 쌍둥이 남자 아기를 낳았습니다. 아마도 아기들 때문에 매니저가 저희들에게 이사해 줄 것을 요청한 것으로 생각하고 있습니다. 왜냐하면 저희가 살고 있는 아파트에는 독신자들이 많이 살고 있으며 자녀를 둔 입주자는 없는 것으로 알고 있습니다. 저희는 아기들이 조금 시끄럽게 할 수 있다는 것을 인정합니다. 다른 입주자들이 이에 대해 불만을 토로할 수 있을 것입니다. 아파트 소유주가 저희를 쫓아낼 권리를 갖고 있습니까?

    

[ 부동산 관련 ] [전문가 상담 코너] 크레딧 카드 빚, 어찌 하오리까? [1]

질문: 크레딧 카드 빚이 4만 달러가 넘습니다. 미니멈 페이멘트만 하는데도 한달에 1200달러 넘게 들어갑니다. 수입은 많지 않은데, 도저히 크레딧 카드 빚을 감당하기 힘드네요. 방법이 없을까요?

    

[ 부동산 관련 ] 침체 주택거래, 언제쯤 활발해질까 [1] [24]

Q. 올해 경기가 2009년보다 더 나빠진 것 같다. 언제쯤 주택거래가 활발해질지 궁금하다

    

[ 부동산 관련 ] 월페이먼트 부담…숏세일 해야 하나 [1] [8]

Q. 현재 살고있는 주택의 시세와 빚이 거의 같은 수준이다. 1차 은행빚이 42만달러남아 있는데 가치도 그 정도인것 같다. 2차 융자는 없다. 문제는 비즈니스가 문을 닫으면서 한달에 2000여달러하는 모기지 페이먼트를 못하는데 있다. 이 금액도 이자만 내는 것이라 원금에서 갚아나가는 것이 한 푼도 없다. 이 집을 정상적으로 판매하는 것이 좋은지 아니면 숏세일을 하는 것이 현명한 방법인지 조언을 해달라.

    

[ 부동산 관련 ] 계약서 매매 가격 실제 가격보다 낮게 하였는데 [1] [306]

<문> 약 한 달 전 운영하고 있던 사업체의 매매 계약을 체결하고 에스크로를 설정했습니다. 실제 가격보다 훨씬 적은 가격으로 에스크로 서류에 서명하고 차액은 현금으로 받기로 했습니다. 일주일이 지나면 에스크로가 완료되는데 구입자는 차액에 해당하는 현금을 주지 않고 있습니다. 어떻게 대처해야 하는지 조언을 부탁드립니다.

    

[ 부동산 관련 ] 경매 입찰된 건물의 임대 계약은 소멸된다고 하는데 [1] [60]

<문> 수년 전 20년 기간의 임대 계약을 체결하고 사업체를 운영해 오고 있습니다. 얼마 전에 건물주가 융자금을 제대로 갚지 않아 은행으로 부터 차압을 당한 것으로 알고 있습니다. 경매를 통해 건물을 구입한 새로운 건물주는 기존 임대 계약은 무효라며 다시 새로운 임대계약을 체결하던지 그렇지 않으면 상가를 비울 것을 요구하고 있습니다. 제 사업체는 장비 시설과 권리금이 대부분을 차지하는 사업체라 이전하기도 힘들고 또한 이전하게 되면 모든 권리금을 잃어버리는 결과가 됩니다.

    

[ 부동산 관련 ] 오퍼, 리스팅가의 몇%가 적당한가 [1] [212]

Q: 집을 사려고 6개월동안 10여건의 오퍼를 썼다. 대부분 리스팅 가격의 80%선에서 오퍼를 넣었다. 하지만 결과는 탈락이었다. 일을 도와주는 에이전트는 오퍼가격을 높여야 된다고 말한다. 어느 수준으로 오퍼를 쓰는 것이 좋은지 알고 싶다.

    

[ 부동산 관련 ] [류기열의 부동산 스토리] 미국과 중국 imagefile

경주에서 열린 G20 경제장관 및 중앙 은행장 회의에서는 그동안 국제적인 우려를 자아냈던 미국과 중국의 환율을 둘러싼 갈등을 어느 정도 완화시키는 성과를 이뤄냈다. 구체적으로 중국이 위안화를 얼마나 절상시킬 것인가 등의 결론은 없었지만 각 나라가 시장 기반에 따라 화폐가치를 유지하며 의도적인 통화 절하를 자제하기로 합의함에 따라 미국과 중국간의 힘겨루기는 어느 정도 냉정을 되찾은 것으로 보여진다. 하지만 중국의 세계 경제에서의 지위나 영향력이 높아짐에 따라 앞으로도 미국과 중국은 여러가지 쟁점에서 서로 부딪히게 될 것은 너무나도 분명하다. 아직도 기축 통화와 경제 시스템의 종주국인 미국은 자국의 영향력을 유지하기 위해서 최선을 다할 것이다. 한편 중국은 그동안 세계의 공장이라는 1차 산업국의 이미지에서 벗어나 그동안 축적한 부를 바탕으로 경제적인 의미에서도 강대국의 역할을 하려고 할 것이기 때문이다. 이 두나라의 힘겨루기는 이제 자본주의와 사회주의 또는 공산주의의 대결이라고 보기는 어렵다. 중국도 자본주의가 바탕이 된 경제구조를 통해 지금의 경제적 성공을 이뤘으면 시장경제가 아닌 계획 경제로의 회귀는 또 다른 혁명과 같은 정치 형태의 격변이 일어나지 않는 한 불가능할 것으로 보이기 때문이다. 오히려 개인주의를 바탕으로 하는 미국의 정체성과 전체주의를 바탕으로 하는 중국의 정체성이 충돌할 가능성은 있을 수 있다. 이번 회의의 결과로 또 미국을 비롯한 세계 경제 세력의 압력으로 인해 중국 위안화는 결국 가치가 오를 수 밖에 없을 것이다. 다만 일본의 장기 경제 침체가 미국의 압력으로 인한 엔화 절상에서 비롯되었다고 주장하는 중국으로서는 최대한 천천히 그리고 작은 폭의 통화 절상을 하려고 할 것이고 미국으로서는 이를 막을 특별한 수단이 없기 때문에 앞으로도 두 나라 사이의 환율을 둘러싼 논쟁은 보다 잦은 빈도로 일어날 수 밖에 없을 것이다. 하지만 중국이 세계 경제에서 미국을 대체하는 일은 쉽게 일어나지 않을 것으로 보인다. 아직은 경제 시스템과 전문성 면에서 미국을 따라잡기란 요원한 일이고 또한 세계 경제 시스템 역시 미국의 체제를 중심으로 이루어져 있어서 단기간에 변화가 일어나기란 불가능하기 때문이다. 또 무엇보다 달러화가 기축통화의 자리를 지키는 한 미국의 영향력이란 그리 쉽게 사그러들지 않을 것이다. 부동산 측면에서는 중국의 화폐가치가 올라가면서 미국의 부동산 시장에 중국의 자금 유입 속도와 규모의 증가가 가속화 될 것으로 보인다. 이미 중국에서는 개인 투자자들을 중심으로 많은 부동산 거래들이 이루어지고 있다. 뿐만 아니라 최근 베벌리힐스의 9900 윌셔와 다운타운의 호텔 등 대규모의 투자들도 점점 늘어나고 있는 추세이다. 어쩌면 이번 부동산 불황의 가장 큰 수혜자는 중국 자본이 될지도 모르겠다. ▶문의: (310)980-6693 중앙일보

    

[ 부동산 관련 ] 주택차압과 숏세일 매매 imagefile [175]

지난 한 주 동안 여러 애독자들로부터 많은 문의전화를 받았다. 그 내용은 당연히 주택차압 중단이 언제까지 지속이 되는지, 언제 끝나는지 그 영향은 어떤지, 계속 내 집에 머무를 수 있는지 등등 이었다. 2주 동안 많은 뉴스가 나왔고 서로 다른 내용들이 발표가 되었다. 그 중에서, 예전의 컨추리와이드 모기지 은행을 흡수 합병했던 BOA가 약 2주간의 자체 조사결과 이전까지 실행되었던 주택차압 및 경매절차에 별 다른 특이사항이 발견되지 않았고, 따라서 지난주부터 미 전국 50개주에서 차압을 다시 개시한다는 뉴스가 관심을 끌었다. 그리고 또한 예전의 워싱턴 뮤추얼 모기지 은행을 합병했던 JP 모건 체이스는 미국 23개주에 대해 주택차압 중단 조치를 실행하고 내부적으로 자체조사를 실시하고 있는 중이며, 처음에는 캘리포니아는 제외되었으나 최근에 50개주로 확대 실시하고 있다는 이야기가 나오고 있다. 비록 BOA가 이번 주부터 다시 차압절차를 정상적으로 밟아 나아간다고는 하지만 조금 더 그 내용을 살펴보아야 하겠고, BOA를 제외한 Wells Fargo, GMAC, PNC, 등 은행들의 사태추이도 지켜보아야 하겠다. 물론 은행자체의 조사도 조사이겠지만, 이러한 대형은행들의 압류과정상의 위법 및 탈법 여부를 주 검찰 및 연방정부에서조차 수사에 착수했다고 하니 단지 은행자체 조사만으로 우리는 이제 아무 탈이 없으니 계속해서 차압 및 경매를 실시하겠다고 한다하더라도 차후 정부 차원의 대규모 조사에서 위법사항이 발견될 때에는 또다시 차압절차가 중단될 가능성이 상당히 크다고 보아야 하겠다. 연방정부의 FBI 수사기관은 이들 은행들이 단지 실수로 위법을 저질렀는지 아니면 자기 회사의 이익을 위하여 고의적으로 위법행위를 함으로써 차압위기로 인해 실의에 빠진 주택소유주를 더욱더 힘들게 만들지 않았는지를 조사한다고 하니 BOA 및 CHASE 등 대형 모기지 은행들이 아직까지는 안심하고 한숨을 돌릴 수는 없을 것 같다. 각 주 법원과 연방정부의 수사기관인 FBI 및 연방정부의 주택청까지 일제히 조사에 들어가는 셈이니 향후의 진행과정을 한번 기다려 보기로 하자. 이러한 와중에 지난 주 애독자들의 전화 문의 중에 “뉴스에서는 차압중단조치가 실시되었다고 했는데 어제 우리 집에 차압 및 경매를 실시한다는 Notice of Trustee’s Sale(NOT)을 등기우편으로 받았는데 어떻게 되나요?”라고 하는 전화를 받았다. 은행에서도 심사부서와 차압진행부서, 숏세일부서 등이 서로 달라서 업무 상에 혼동이 있을 수 있고, 여전히 캘리포니아에서는 차압중단조치가 이제부터 시작되는 시점이어서 아직까지는 차압, 경매가 서류 상으로 계속될 수도 있을 것 같다. 애독자 여러분 주변에 있는 변호사, 부동산전문인 등의 자문을 구하기 바란다. 차압중단과는 별도로 지금까지의 숏세일 진행과정은 아무런 중단 없이 꾸준하게 진행이 되는 편이다. 애독자들께서 만약 바이어의 입장이라면, 꼭 은행차압 매물(REO)만을 기다리면서 구입하려고 하지 마시고 아직까지 시중에 나와 있는 좋은 숏세일 매물을 구입하기를 바란다. 물론 숏세일 매물까지도 경쟁이 많아서 구입조차 힘들 수도 있겠지만 지난 9월부터는 매입자의 매수세가 어느 정도 가라앉아 있어, 경쟁자가 그리 많지 않아 좋은 매물을 고를 수 있는 시기인 것 같다. 남들이 기다리면서 구입을 주저할 때에 미리 미리 좋은 매물을 살펴 찾아 두는 것이 현명한 방법이다. 만일 주택소유주인 경우에, 차압위기에 몰려 있다고 한다면, 지금이라도 숏세일을 진행해보라고 권하고 싶다. 차압통보를 받고 나서라도 숏세일을 진행할 수 있고, 숏세일로 바이어를 찾아서 서류를 만들어 모기지 은행과 협상을 한다면 그 은행이 억지로 그 집을 차압으로 넘겨 경매를 실시하려고는 하지 않을 것이다. 경매를 한다면 은행은 숏세일로 처리하는 것보다 금전적 손해가 더 많을 것은 분명하고, 기간이 더 걸린다 하더라도 조금이라도 손해를 덜 보는 숏세일로 그 집을 처리하고 싶어 하는 것은 분명한 일일 것이다. 게다가 나중에 이 숏세일이 실패로 돌아가서 끝내 그 집을 차압, 경매처리 된다고 하더라도 집주인으로서는 또다시 몇개월을 그 집에서 더 머무르며 살 수 있기 때문이다. (661)373-4575 제이슨 성 <뉴스타부동산 발렌시아지사장> 한국일보

    

[ 부동산 관련 ] [재정관리 Q&A] 은퇴 후 거주지 [1]

베이비부머 3분의 1 "이사하겠다" 가족 근처보다 살기 좋은 곳 선호 미국 인구가 현재 3억1000만명을 넘은 것으로 발표되고 있는데 2009년도 추정은 연령별 분포로 0-14세(20.2%) 15-64세( 67.0%) 65세 이상(12.8%)이 차지하고 있다. 이중에서 1946-1964년 출생세대(2010년에 46-64세가 되는)를 베이비 부머(Baby Boomer) 세대라고 부르는데 통계에 의하면 미국에서 약 7600만명이 출생하였다고 하며 가장 강력한 권한과 재산을 갖고있는 세대라고 말할 수 있는데 이들 세대의 생활방식은 중요한 의미를 갖게 될 것이다. 55세 이상 세대를 위한 신규 주택을 21개 주에서 판매하고 있는 미국에서 가장 큰 건설업체인 Del Webb이 1996년이후 10회에 걸쳐 베이비 부머에 대해 조사 발표 하였으며 다음은 2010년 4월 13일 발표한 내용의 일부다. 나이 연령대가 위에 있는 베이비부머중 1/3이 은퇴하면 거주지를 옮기겠다고 했는데 그 중 50%는 타주로 25%는 다른 도시로 나머지 대부분은 같은 도시에서 새로운 거처를 찾을 생각이라고 한다. 놀랍게도 2010년에 50세가 되는 베이비부머의 42%가 은퇴후에 새로운 거처를 찾겠다고 했는데 1996년에 50세가 된 베이비부머 36%가 이주 의사를 밝힌것 보다 높은 이주 의사를 밝히고 있음을 알수 있다. 또한 은퇴후의 새로운 거처는 식구와 친지가 있는 곳 보다는 첫째는 생활비가 저렴하고 둘째는 건강관련 시설이 잘 되어 있는 곳 그리고 기후가 좋은 지역을 선호하며 버스와 같은 공공 교통 시설이 가능한가가 중요한 선택 항목중의 하나가 된다고 한다. 은퇴후의 시니어들의 주거 형태는 대체로 건강과 경제적 여유가 주요 변수가 되며 보통 다음 5개의 생활 패턴으로 나누어진다. 1. Active Lifestyles 2. Independent Living Life-styles 3. Assisted Living Lifestyles 4. Continuing Care Retirement Communities(CCRCs) 5. Care Facilities 은퇴 후를 어떻게 준비하여야 하는가에 대해서 은퇴를 앞두고 있는 시니어들의 이해를 위하여 다음에 이해가 쉽고 도움이 되는 글을 쓰도록 하겠으나 오늘은 55+ and 62+ Apartment 광고와 관련하여 용어를 설명 드리고자 한다. 연방법은 주거와 관련해 차별을 강력히 금지하고 있으나 55+ and 62+ Apartment는 이 차별에서 제외되며 55+ Apartment란 주거 허용 유닛 중에서 최소한 80%는 55세이상의 시니어가 거주하여야 됨을 말하는 것이며 이는 가족중 적어도 한사람은 55세 이상이 되어야 하고 함께 거주하는 다른 사람의 연령은 55세 이하로서 어린이도 포함됨을 의미한다. 62+ Apartment는 주거 허용 연령은 100% 62세 이상이어야 한다. 다시말하면 거주하는 사람 모두 62세 이상이어야 함을 의미하는 것이다. 이 사무엘/세금·부동산·은퇴연금 상담

    
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