건물주 파산신청과 사업체 리스 계약

<문> 상가 건물에 입주해있는 사업체를 인수하려 매매계약을 체결하였습니다. 사업체의 리스기간은 6개월 후면 만기되지만, 5년간 더 연장할 수 있는 권리는 남아 있습니다. 이대로 사업체를 구입해도 되는지, 또한, 파산 신청한 건물주와 리스 계약을 체결한다면 계속 유효한 것인지 궁금합니다.

<답> 파산신청인 소유의 자산은 파산법원에서 지정한 법정관리인(TRUSTEE)의 관리하에 놓이게 됩니다.

따라서, 새로운 리스 계약을 체결하려면, 파산법원 법정관리인의 지시에 따라야 합니다. 또한 리스 계약서가 작성된 시기와 그 내용에 따라, 파산 법원은 파산 신청인이 체결한 리스 계약을 그대로 수용할 수도 있고 취소할 수도 있음을 아셔야 합니다.

따라서 귀하의 경우 위험부담을 줄이기 위해서는 파산 신청인과 리스 연장계약을 하기보다는 법원이 지정한 법정관리인과 새로운 리스계약을 체결하는 것이 더 현명하다고 하겠습니다. 왜냐하면, 전자의 경우 법정관리인의 판단에 따라 취소될 수 있지만, 후자의 경우는 그 해당 건물이 파산법원의 경매를 통해 제삼자에게 매매된다 하더라도 계속 유효하기 때문입니다.

입주 업체에서 다친 손님이 건물주 상대 소송

<문> 서너개의 사업체가 입주한 상가 건물을 소유하고 있습니다. 식당 및 서비스업을 하는 사업체들이 세입자로 입주해있는데, 얼마 전 음식점에서 부상을 당했다며 음식점 주인과 더불어 건물주인 저를 상대로 소송을 해왔습니다.

건물주인 저는 사고와 아무런 관계도 없는데 왜 소송을 당해야 하는지 이해가 되지 않습니다. 그대로 무시하고 방치해도 되는지요.

<답> 상업용이나 주거용 건물을 포함한 모든 건물주는 건물과 그 주변을 안전한 상태로 유지하고 지켜야 할 의무가 있습니다. 따라서, 사업체를 운영하는 세입자가 건물을 임대하기 위하여 리스계약을 체결할 경우, 이러한 경우를 대비해서, 책임 면제 조항, 또는 책임보증 조항들을 명시하고, 확실한 보험을 가입할 것을 요구하게 됩니다. 아마도 소송인은 건물 자체가 위험한 장소인데도 불구하고 건물주가 그대로 방치해서 부상을 당했다고 주장하는 것 같습니다.

소장 내용이 어떤지, 소송 당사자가 어떻게 부상을 당했는지 여부를 자세히 알아야 정확한 대답을 할 수 있겠지만, 우선, 사업주는 손님에게 안전한 사업체 시설을 확보해 주어야 하고 주위의 범죄나 위험으로부터 손님의 안전을 지켜야 할 의무가 주어지게 됩니다. 따라서, 소송인의 부상이 사업주의 부주의나 불안전한 시설에서 비롯된 것이라면, 사업주는 직접적인 책임이 있게 되며, 건물주도 간접적인 책임을 지게 될 수 있는 것입니다. 소장 내용을 자세히 살펴보시고, 건물주의 의무나 책임과 전혀 관계없는 것이라면, 크게 염려할 바는 아니라고 생각됩니다.

그러나, 본인과 상관없는 일이라고 생각해서 그대로 무시하거나 방치한다면 돌이 킬 수 없는 손해를 당할 수 있으므로 반드시 법적으로 대응을 해야 한다는 것을 명심하시기 바랍니다.

월매상이 실제 다른데 계약 취소 사유되나

<문> 약 6개월 전 에스크로를 통해 사업체를 구입하였습니다. 매매 계약 시 매도인이 약속한 월 평균 매상과 지난 6개월 동안의 평균 월 매상액에 상당한 차이가 있는 것을 발견하였습니다. 계약서에는 매수인이 월 매상을 직접 확인한 후 계약을 완료한다는 내용이 들어있다고 하는데 저는 이것을 알지 못하고 중개인이 시키는 대로 서명을 하였습니다. 지금에 와서 계약을 취소할 수 있는지 알고 싶습니다.

<답> 사업체를 팔고 살 때 가장 많이 발생하는 사례입니다. 매도인이 약속한 평균 매상액과 실제 매상액에 상당한 차이가 난다면, 물론 계약을 취소할 수 있는 사유가 될 수 있습니다.

예를 들어, 매수인이 사업체를 사도록 유도하기 위하여 매도인이 손님으로 가장한 고객 숫자를 늘렸다든지, 또는 매출액을 일부러 조작한 경우가 이에 해당한다 하겠습니다.

그러나, 단순히 매매 계약 시 매도인이 약속했던 월 평균 매출액과 실제 매출액이 틀리다는 이유만으로는 계약 취소의 사유가 되지 못한다고 하겠습니다.

실제 소송을 의뢰하는 사람들이 계약 내용을 잘 모르고 그냥 서명하였다고 말하는 경우를 많이 듣게 되는데, 이러한 사실은 소송에 별로 도움이 되지 않고, 오히려 자기 자신의 실수나 경솔함을 인정하는 것이나 마찬가지라는 점을 이해하셔야 합니다.

사업체를 구입한 후 매상이 줄어든 원인에는 여러 가지 이유가 있을 수 있으므로 이를 정확히 판단, 분석하는 것이 첫째 단계라 하겠습니다. 왜냐하면, 본인의 사업체 경영 미숙, 경험 부족, 전반적인 경기 침체, 불가 항변의 재난, 폭동, 등으로 매상이 줄어들었다면, 이는 매도인의 잘못이 아니기 때문입니다. 귀하의 경우, 계약서에 매수인이 월 매상을 직접 조사, 확인하여야 한다는 조항이 있었다면, 에스크로가 완료되기 전에 월 매상에 대한 모든 사실 조사와 확인을 끝냈어야 하며, 이에 필요한 자료도 요구했어야 합니다.

그렇지 않은 경우, 사업체를 인수받은 후, 단순히 매상에 차이가 난다는 이유로 계약을 취소하거나 매도인에게 손해배상 청구 소송을 하기는 힘들다고 여겨집니다. 에스크로가 완료되기 전, 매수인은 통상적으로 매상을 본인이 직접확인 하였고, 이에 동의한다는 내용에 서명을 한 것이기 때문입니다.

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[ 부동산 관련 ] 은퇴한후 Rent가 유리한가? imagefile

은퇴한후 Rent가 유리한가? 폴 유 / 리맥스 부동산 사우스베이 은퇴시기가 가까워 지시거나 아니면 벌써 은퇴를 하신 고객들로부터, 최근에 많이 들어오는 문의중에 하나가 현재 소유한 주택을 처분을 하고 다른 주택을 사야할지 아니면 집을 판 현금을 은행에 입금해 두고 아파트 렌트를하는것이 편할지에 관한것이다. 물론 이질문은 각 고객들마다 틀린 재정상황에 따라 조언을 해주어야겠지만 오늘은 가장 보편적인 조언을 드릴려고 한다. 일단은 현재소유한 넓은 주택을 처분하고 남은돈으로 다른 주택을 구입할시에 현금으로 다주고 사면 좋겠지만 만약 현금이 모자라서 조금이라도 주택융자를 받아야하는 경우에라도 아파트를 렌트하는것보다 주택구입을하는 것이 유리할 것이다. 그 이유는 아파트 렌트비는 계속 올라갈것을 예상해야지만 고정이자로 얻은 주택 융자 페이먼트는 항상 같을 것이기 때문이다. 새로 구입한 주택 을 현금으로 산경우나 주택융자를 받아서 구입했더라도 융자상환을 하고난 후에는 유사시에 Reverse Mortgage 를 하여서 생활비를 쓸 수있는 선택을 할수있다. 특히 인간의 평균수명이 훌쩍 80, 90대를 넘기는 요즘 장기적으로 볼때에 주택을 소유하는것이 재정적으로 훨씬 안정된 은퇴생활을 하기에 도움이 될 것이다. 또 몸에 이상이 생겨서 집구조를 변경시켜야 할 때에도 아파트에서는 주택 소유주 처럼 구조변경이 쉽지가 않을것이다. 하지만 렌트를하는것이더 유리할 경우도 있다. 단독주택에 오래 거주하다가 은퇴한 경우에 더 이상 큰 공간이 필요하게 되지가 않고 따라서 살기가 편리한 콘도나 타운하우스로 이사를 고려는 경우가 많이 있다. 그리고 보통 은퇴자나 은퇴예상자들이 현재 거주하고 있는 주택은 교외에 위치하고있지만 은퇴 후에는 모든 편리시설들이-식당 이라던 가마켓, 쇼핑센터 같은 것이도보거리에 있는 도심지역으로 이사를 가는것을 고려하는 경우에도 일단은 가고자하는 동네의 콘도 타운하우스나 아파트 를 렌트해서 살아보고 결정을 하는 것도 현명한 방법이다. 단독주택에 오래 거주한 은퇴자들이 편리할 것으로 여기고 이사간 콘도 타운하우스를 불편해하는 경우도있고 또 조용한 교외에서 지내시던 분들이 복잡한 도심지역에 적응을 못 할수도 있기 때문이다. 요즘은 성장한 자녀가 가정을 꾸려서 출가한 다음 직장을 따라서 타주로 멀리 이주를 하는 경우가 심심치않게 생긴다. 은퇴를 한 부모가 살고있던 주택을 처분힌뒤에 자녀와 손주가 사는 지역에 가까이 이사를 가는것을 고려하고 있는 경우라면 미리 주택을 구입해서 이사를 가기전에 한동안 자녀들 집 근처에서 당분간 렌트를 사는것도 바람직할것이다. 만약에 하나라도 새로운 지역에 적응이 힘들수도 있다는 것도 고려해야한다. 아무리 자녀나 손주가 사랑스러워도 여태껏 정이 들었던 이웃과 친지들과의 이별도 또한 쉽지않기 때문이다. 그 이외로 렌트를 할시에 더 이상 비가새는 지붕이라던가, 막힌 하수구 또는 작동이 않되는 온수 보일러 같은 주택관리를 신경써야 할 필요가 없다는 사실이다. 물론 아시다시피 그 모든 비용이 이미 아파트 렌트비에 포함이 되어있다. 또 현재 충분한 은퇴자금을 확보하지 못한 은퇴자라면 현주택 처분후에 일단은 렌트를 하고 남은 자금을 주택보다 더 많은 수익을 낼 수 있는 다른곳에 투자를 하는 방법도 고려해보기를 바란다. 무슨 투자나 마찬가지겠지만 특히 부동산은 장기적으로 은퇴자 입장에서 볼 때에는 (물론 주택소유시에 발생할수있는 비용을 부담할수있는 능력이 있어야하지만)확실하게 렌트하는 것보다는 훨씬 더낳은 투자이다. 현재 미국 전국에 55세이상의 가정이 사천칠백만 가정이 있고 이중에서 80% 정도가 내집을 소유하고 있는것으로 집계된 것을 보면 역시 내집을 소유하는 것이 렌트를 하는것 보다 장기적으로 더 은퇴자들에게 유리하다는 것으로 보인다. (310)974-2030 한국일보

    

[ 사업 관련 ] 파산법 - 임미연 변호사 [1]

Q. 수년 전에 파산을 한 적이 있는 사람이다. 비즈니스가최근 어려워져 다시 파산을할 생각인데 언제 다시 파산신청을 할 수 있나?

    

[ 사업 관련 ] 무엇이든 물어보세요 상법, 부동산법 - 한태호 변호사

건물주 파산신청과 사업체 리스 계약 <문> 상가 건물에 입주해있는 사업체를 인수하려 매매계약을 체결하였습니다. 사업체의 리스기간은 6개월 후면 만기되지만, 5년간 더 연장할 수 있는 권리는 남아 있습니다. 이대로 사업체를 구입해도 되는지, 또한, 파산 신청한 건물주와 리스 계약을 체결한다면 계속 유효한 것인지 궁금합니다. <답> 파산신청인 소유의 자산은 파산법원에서 지정한 법정관리인(TRUSTEE)의 관리하에 놓이게 됩니다. 따라서, 새로운 리스 계약을 체결하려면, 파산법원 법정관리인의 지시에 따라야 합니다. 또한 리스 계약서가 작성된 시기와 그 내용에 따라, 파산 법원은 파산 신청인이 체결한 리스 계약을 그대로 수용할 수도 있고 취소할 수도 있음을 아셔야 합니다. 따라서 귀하의 경우 위험부담을 줄이기 위해서는 파산 신청인과 리스 연장계약을 하기보다는 법원이 지정한 법정관리인과 새로운 리스계약을 체결하는 것이 더 현명하다고 하겠습니다. 왜냐하면, 전자의 경우 법정관리인의 판단에 따라 취소될 수 있지만, 후자의 경우는 그 해당 건물이 파산법원의 경매를 통해 제삼자에게 매매된다 하더라도 계속 유효하기 때문입니다. 입주 업체에서 다친 손님이 건물주 상대 소송 <문> 서너개의 사업체가 입주한 상가 건물을 소유하고 있습니다. 식당 및 서비스업을 하는 사업체들이 세입자로 입주해있는데, 얼마 전 음식점에서 부상을 당했다며 음식점 주인과 더불어 건물주인 저를 상대로 소송을 해왔습니다. 건물주인 저는 사고와 아무런 관계도 없는데 왜 소송을 당해야 하는지 이해가 되지 않습니다. 그대로 무시하고 방치해도 되는지요. <답> 상업용이나 주거용 건물을 포함한 모든 건물주는 건물과 그 주변을 안전한 상태로 유지하고 지켜야 할 의무가 있습니다. 따라서, 사업체를 운영하는 세입자가 건물을 임대하기 위하여 리스계약을 체결할 경우, 이러한 경우를 대비해서, 책임 면제 조항, 또는 책임보증 조항들을 명시하고, 확실한 보험을 가입할 것을 요구하게 됩니다. 아마도 소송인은 건물 자체가 위험한 장소인데도 불구하고 건물주가 그대로 방치해서 부상을 당했다고 주장하는 것 같습니다. 소장 내용이 어떤지, 소송 당사자가 어떻게 부상을 당했는지 여부를 자세히 알아야 정확한 대답을 할 수 있겠지만, 우선, 사업주는 손님에게 안전한 사업체 시설을 확보해 주어야 하고 주위의 범죄나 위험으로부터 손님의 안전을 지켜야 할 의무가 주어지게 됩니다. 따라서, 소송인의 부상이 사업주의 부주의나 불안전한 시설에서 비롯된 것이라면, 사업주는 직접적인 책임이 있게 되며, 건물주도 간접적인 책임을 지게 될 수 있는 것입니다. 소장 내용을 자세히 살펴보시고, 건물주의 의무나 책임과 전혀 관계없는 것이라면, 크게 염려할 바는 아니라고 생각됩니다. 그러나, 본인과 상관없는 일이라고 생각해서 그대로 무시하거나 방치한다면 돌이 킬 수 없는 손해를 당할 수 있으므로 반드시 법적으로 대응을 해야 한다는 것을 명심하시기 바랍니다. 월매상이 실제 다른데 계약 취소 사유되나 <문> 약 6개월 전 에스크로를 통해 사업체를 구입하였습니다. 매매 계약 시 매도인이 약속한 월 평균 매상과 지난 6개월 동안의 평균 월 매상액에 상당한 차이가 있는 것을 발견하였습니다. 계약서에는 매수인이 월 매상을 직접 확인한 후 계약을 완료한다는 내용이 들어있다고 하는데 저는 이것을 알지 못하고 중개인이 시키는 대로 서명을 하였습니다. 지금에 와서 계약을 취소할 수 있는지 알고 싶습니다. <답> 사업체를 팔고 살 때 가장 많이 발생하는 사례입니다. 매도인이 약속한 평균 매상액과 실제 매상액에 상당한 차이가 난다면, 물론 계약을 취소할 수 있는 사유가 될 수 있습니다. 예를 들어, 매수인이 사업체를 사도록 유도하기 위하여 매도인이 손님으로 가장한 고객 숫자를 늘렸다든지, 또는 매출액을 일부러 조작한 경우가 이에 해당한다 하겠습니다. 그러나, 단순히 매매 계약 시 매도인이 약속했던 월 평균 매출액과 실제 매출액이 틀리다는 이유만으로는 계약 취소의 사유가 되지 못한다고 하겠습니다. 실제 소송을 의뢰하는 사람들이 계약 내용을 잘 모르고 그냥 서명하였다고 말하는 경우를 많이 듣게 되는데, 이러한 사실은 소송에 별로 도움이 되지 않고, 오히려 자기 자신의 실수나 경솔함을 인정하는 것이나 마찬가지라는 점을 이해하셔야 합니다. 사업체를 구입한 후 매상이 줄어든 원인에는 여러 가지 이유가 있을 수 있으므로 이를 정확히 판단, 분석하는 것이 첫째 단계라 하겠습니다. 왜냐하면, 본인의 사업체 경영 미숙, 경험 부족, 전반적인 경기 침체, 불가 항변의 재난, 폭동, 등으로 매상이 줄어들었다면, 이는 매도인의 잘못이 아니기 때문입니다. 귀하의 경우, 계약서에 매수인이 월 매상을 직접 조사, 확인하여야 한다는 조항이 있었다면, 에스크로가 완료되기 전에 월 매상에 대한 모든 사실 조사와 확인을 끝냈어야 하며, 이에 필요한 자료도 요구했어야 합니다. 그렇지 않은 경우, 사업체를 인수받은 후, 단순히 매상에 차이가 난다는 이유로 계약을 취소하거나 매도인에게 손해배상 청구 소송을 하기는 힘들다고 여겨집니다. 에스크로가 완료되기 전, 매수인은 통상적으로 매상을 본인이 직접확인 하였고, 이에 동의한다는 내용에 서명을 한 것이기 때문입니다. (213)639-2900

    

[ 부동산 관련 ] 숏세일 이후 융자 받아 집 구매할 수 있는 방법? [ASK미국-김원석의 융자조정]

김원석 에이전트 ▶문= 숏세일 이후 융자를 얻어 집을 구매 할 수 있는 방법이 있나요? ▶답= 네 방법은 있습니다. 현재 융자금액이 집 시세보다 높아 재융자는 가능하지 않고 융자조정을 하게 되면 크레딧 점수가 낮아지게 되고 결과 또한 확실 하지 않아 고민만 하고 있는 홈 오너들에게 희소식이 있습니다. 현 모기지 페이먼트가 늦지 않았을 경우 숏세일을 통하여 1차와 2차 융자 모두 정리하신 후에 웰스파고(Wells Fargo)의 특별 FHA융자 프로그램을 얻어 다시 집을 구매할 수 있는 방법이 있습니다. 숏세일의 현재 융자은행이 웰스파고(Wells Fargo)가 아니더라도 가능하며 지역에 상관이 없이 다른 집을 구매 할 수 있는데 숏세일의 에스크로가 끝나기 12개월 이전까지 모기지 페이먼트가 늦은 기록이 없고 2년치의 세금 보고 기록과 600점 이상의 크레딧 점수를 필요로 합니다. 이는 최소 3.5% 다운을 필요로 하는 정부 보증 융자인 FHA융자이며 이자율은 30년 고정에 4%정도(2011년 12월 기준)이며 융자금액은 LA카운티 내의 단독 주택은 $729750 까지 융자 가능합니다. 만약 부부 중 한 명의 이름으로만 집을 구매했었고 모기지를 내지 않으며 숏세일을 한 경우에도 다양한 융자를 받을 수 있습니다. 숏세일로 판매 시에 융자에 올라가 있지 않았던 배우자의 이름을 사용하여 숏세일 이후 다른 집을 FHA나 컨벤셔널(Conventional)융자를 통해 새집을 구매할 수 있습니다. 한동안 어려워졌던 VOE융자(바이어의 세금 보고를 고려하지 않는 융자)는2011년 12월 기준 20%의 다운의 경우 30 년 고정 4.125% 이자율로 집을 구매 할 수 있습니다. 모기지 페이먼트가 늦었던 기록이 있으며 본인 이름으로 다시 집 융자를 얻으려면 마지막으로 늦게 납부한 페이먼트로부터 2년 후에 집을 구매를 할 수 있습니다. ▶문의: (213) 369-9087 중앙일보

    

[ 부동산 관련 ] 보상해 준다는데…주택차압 절차 재심 궁금증 풀이 imagefile [110]

대형 융자은행들이 주택을 차압하면서 관련 절차를 위반한 것으로 드러나면 보상해주겠다는 정부 발표〈10월5일자 G-1면> 이후 주택을 차압당한 소비자들의 문의가 이어지고 있다. 이와 관련 감독 당국은 최근 주택 차압 방지를 도와주는 비영리재단과의 미팅에서 보다 자세한 내용을 밝혔다. 중요 내용을 일문일답 형식으로 정리했다. - 차압 절차 재검토가 무엇인가. "정부 조사 결과 대형 융자은행들이 차압 절차를 무더기로 위반한 것으로 드러났다. 주택을 차압하려면 법으로 규정한 절차를 준수해야 하는데 대규모로 차압이 이뤄지다 보니 절차가 제대로 지켜지지 않았다. 일부 차압 담당자가 서류를 제대로 확인조차 하지 않고 차압 서류에 사인하기도 했다. 이로 인해 피해를 본 주택소유주들도 많다. 따라서 차압 절차가 제대로 이뤄졌는지 다시 검토하겠다는 것이다." - 어떤 식으로 재검토하겠다는 것인가. "우선 대상이 되는 소비자들에게 관련 내용을 서류로 알려주게 된다. 그리고 대상 소비자가 신청서를 작성해 재검토를 요청하면 정부 감독당국 및 대형 융자은행들의 합의하에 결정된 독립 기관이 절차가 제대로 지켜졌는지 재검토하게 된다." -대상은 누군가. "2009년 1월 1일부터 2010년 12월 31일 사이에 차압 관련 절차에 들어간 사람들이 대상이다. 하지만 차압당한 주택이 주거주지여야 한다." - 대상 은행은 어디인가. "아메리카 서비싱 오로라 론 서비스 뱅크 오브 아메리카 베너피셜 체이스 씨티뱅크 씨티파이낸셜 씨티모기지 컨트리와이드 EMC 에버뱅크 GMAC 모기지 HFC HSBC 인디맥 모기지 서비스 메트라이프 뱅크 내셔널 시티 모기지 PNC 모기지 소버린 뱅크 선트러스트 모기지 US 뱅크 와코비아 모기지 워싱턴뮤추얼웰스파고 등이다." - 재검토 요청은 어떻게 하나. "융자은행들이 재검토 대상자들에게 관련 내용을 알려줄 때 재검토 요청서도 함께 보내게 된다. 이 재검토 요청서를 작성한 후 사인을 하고 내년 4월 30일까지 재검토 기관으로 보내면 된다." - 차압 당한 주택소유주가 사망했거나 없다면. "공동으로 융자를 받은 사람도 신청할 수 있다. 혹은 법적 대리인도 신청 가능하다." - 재검토 신청을 하면 그 이후 절차는. "재검토 요청서를 보내면 일주일 내로 재검토 기관이 서류를 접수했다는 사실을 알려주게 된다. 만약 추가 서류가 필요하면 서류를 보충할 것을 요청하게 된다. 재검토 기관은 수개월이 걸릴 것으로 전망된다." - 재검토 요청에 비용은 얼마나 드나. "차압 절차 재검토는 무료다. 또한 차압 절차를 재검토한다고 해서 크레딧 점수에 악영향이 미치지도 않는다." 김현우 기자 중앙일보

    
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